6 Jul 2023

Remanent przy inwestycjach budowlanych i jego wpływ na sposób opodatkowania

Podatek liniowy i ryczałt dla dewelopera

Przedsiębiorcy działający w wymienionych wyżej formach mogą co do zasady opodatkowywać się podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadzie podatku liniowego (19%) albo podatku zryczałtowanego – tzw. ryczałtu, którego stawka uzależniona jest od rodzaju wykonywanej działalności. Oba rodzaje opodatkowania – podatek liniowy i ryczałt, różnią się przede wszystkim tym, co podlega opodatkowaniu. 

Przy podatku liniowym opodatkowaniu podlega dochód, czyli przychód (np. kwota netto z Twoich faktur przychodowych) pomniejszony o koszty uzyskania przychodu (np. kwoty netto z Twoich faktur kosztowych, wynagrodzenie pracowników, ZUS od wynagrodzeń pracowników).

Ryczałt to podatek przychodowy, co oznacza, że nie rozlicza się w nim kosztów, ale co do zasady stosuje się tu dużo niższe stawki opodatkowania. Przy kupnie i sprzedaży nieruchomości ryczałt wynosi 10%, a w przypadku działalności wytwórczej i robót budowlanych ryczałt wynosi 5,5%. 

Składka zdrowotna dla inwestorów budowlanych

Nie bez znaczenia pozostaje również kwestia składki zdrowotnej. Przy podatku liniowym wynosi 4,9% dochodu (pomniejszonego o zapłacone składki społeczne). Przy ryczałcie jest stałą kwotą uzależnioną od progu przychodowego, w którym znajduje się dany przedsiębiorca (w 2023 r. najwyższa miesięczna składka zdrowotna wynosi 1.128,48 zł).

Danina solidarnościowa

Najwięksi deweloperzy, którzy wciąż pracują w formie jednoosobowych działalności gospodarczych albo spółek cywilnych i jawnych osób fizycznych i wybrali jako sposób opodatkowania podatek liniowy, muszą dodatkowo liczyć się z daniną solidarnościową. Danina opodatkowuje 4% stawką dochody powyżej miliona złotych, ale nie pojawia się przy ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych. 

Teoretycznie wybór sposobu opodatkowania wydaje się prosty. W praktyce każdorazowo przedsiębiorca musi skalkulować, czy przypadkiem koszty przedsięwzięcia budowlanego nie są na tyle wysokie, że podatek liniowy ze swoją 19% stawką, 4,9% składką zdrowotną i ewentualną 4% daniną solidarnościową nie jest przypadkiem korzystniejszy niż ryczałt. Dodatkowo, wielu przedsiębiorców próbuje wykorzystać mechanizm zmiany sposobu opodatkowania, którego można dokonać raz w roku. 

Zmiana sposobu opodatkowania raz w roku

Dla przypomnienia – raz w roku do 20. dnia następnego miesiąca po osiągnięciu pierwszego w roku przychodu (najczęściej jest to 20. lutego) można dokonać zmiany sposobu opodatkowania na dany rok podatkowy. Wielu deweloperów, których przedsięwzięcia budowlane trwają nawet kilka lat, próbuje wykorzystać mechanizm zmiany sposobu opodatkowania, żeby w czasie, kiedy ponoszą koszty, opodatkowywać się podatkiem liniowym i rozliczać koszty podatkowe, a kiedy wchodzą w okres sprzedażowy, zmieniają sposób opodatkowania na ryczałt i korzystają z lepszych warunków rozliczenia. 

Czy takie postępowanie jest obciążone jakimś ryzykiem? 

„Remanent wszystko zepsuł”

Tutaj pojawia się kwestia remanentu. 

Co do zasady, każdy jednoosobowy przedsiębiorca (ewentualnie spółka cywilna albo jawna osób fizycznych), opodatkowany podatkiem liniowym (również według skali podatkowej), który prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów, powinien raz w roku sporządzić remanent końcowy. Remanent końcowy w pewnym sensie usuwa z kosztów ponoszone i rozliczane w trakcie roku wydatki na materiały i towary i przenosi je na kolejny rok. W dużym uproszczeniu ustawodawca chciałby, aby doszło do współmierności przychodów i kosztów w danym roku podatkowym, więc wydatki na zakupione materiały i towary usuwane są z kosztów podatkowych danego roku tak długo, aż nie zostaną sprzedane. W momencie ich sprzedaży ujmowane są w kosztach podatkowych i wykazywane w zeznaniu. 

PRZYKŁAD

Przedsiębiorca zakupił w lutym 2023 r. 1.000 sztuk towarów za kwotę 50 zł za sztukę (łącznie 50.000 zł) i ujął je w kosztach podatkowych lutego. W ciągu całego 2023 r. sprzedał 650 sztuk towarów, więc w remanencie na koniec roku wykazał jako niesprzedane 350 sztuk towarów o łącznej wartości 17.500 zł, która to kwota pomniejszyła jego koszty na koniec roku. Jeśli 350 sztuk towarów sprzeda w 2024 r., to 17.500 zł stanie się kosztem tego roku podatkowego.

Remanent to nie tylko towary i materiały

Ponieważ remanent najczęściej kojarzy się z towarami i materiałami, to zapomina się, że powinno się w nim wykazywać również półwyroby, produkcję w toku czy wyroby gotowe. 

Wyrobami gotowymi są m.in. wyroby własnej produkcji, wykonane usługi, prace projektowe, geodezyjno-kartograficzne, zakończone roboty, w tym budowlane. 

Produkcją niezakończoną jest zaś produkcja w toku oraz półwyroby, czyli niegotowe jeszcze produkty własnej produkcji, a także wykonywane roboty i usługi przed ich ukończeniem. 

Niezwykle często deweloperzy, sporządzając na koniec roku remanent dla celów prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów, jednak w wartości budowanych lub wybudowanych, a jeszcze niesprzedanych nieruchomości, uwzględniają jedynie cenę wykorzystanych materiałów, kompletnie pomijając wartość usług świadczonych przez podwykonawców – np. roboty budowlane, montaże, wyceny, pośrednictwo.

Okazuje się jednak, że jest to duży błąd, który potrafi w znaczący sposób zaniżyć wartości remanentów rocznych. Zgodnie bowiem z przepisami i powszechnym stanowiskiem organów podatkowych usługi podwykonawców bezpośrednio związane z pracami budowlanymi powiększają wartość wyrobów gotowych oraz produkcji w toku pod postacią budowanych nieruchomości i jako takie powinny podwyższać wartość remanentu końcowego tym samym obniżając koszty podatkowe danego roku. 

Przykładowe stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29.10.2019 r., 0114-KDIP3-2.4011.431.2019.AC:

Mając na uwadze przedstawiony stan sprawy oraz powołane przepisy prawne stwierdzić należy, że faktury dokumentujące zakup usług obcych od podwykonawców winny być ujmowane w kolumnie 10 podatkowej księgi przychodów i rozchodów (według cen zakupu). Skoro wybudowane przez Wnioskodawcę budynki mieszkalne będą stanowiły przeznaczony do sprzedaży wyrób gotowy, a przed zakończeniem ich budowy — produkcję niezakończoną w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, to wszystkie materiały i zakupione od podwykonawców usługi będą stanowiły element kosztu wytworzenia tych budynków. Jak już wyżej wskazano, w myśl § 3 pkt 4 ww. rozporządzenia, koszt wytworzenia obejmuje wszelkie koszty związane bezpośrednio i pośrednio z przerobem materiałów, z wykonywaniem usług lub pozyskaniem (wydobyciem) kopalin, z wyłączeniem kosztów sprzedaży wyrobów gotowych i usług. W konsekwencji zarówno zakupione materiały, jak i usługi według wystawionych przez podwykonawców faktur niezbędne do wytworzenia wyrobu gotowego (budynków) podlegają ujęciu w kolumnie 10 prowadzonej podatkowej księgi przychodów i rozchodów w cenie ich zakupu.

Jednocześnie, mając na uwadze treść ust. 3 § 29 ww. rozporządzenia przy działalności usługowej i budowlanej produkcję niezakończoną wycenia się według kosztów wytworzenia, z tym że nie może to być wartość niższa od kosztów materiałów bezpośrednich zużytych do produkcji niezakończonej. Zatem niesprzedane przez Wnioskodawcę budynki mieszkalne w zależności od stopnia ich zaawansowania będą stanowiły produkcję w toku podlegającą spisowi z natury na koniec okresu sprawozdawczego i wycenie według kosztów wytworzenia.’

Czy wobec tego warto wybierać podatek liniowy w momencie ponoszenia kosztów budowy i zmieniać na ryczałt w momencie rozpoczęcia sprzedaży?

To oczywiście zależy od Twojej indywidualnej sytuacji, planowanych kosztów i marży na sprzedaży – również od planów na przyszłość i innych przedsięwzięć, które wykonujesz w danym roku. Jednak w sytuacji, w której zdecydowana większość kosztów budowy musi zostać ujęta w remanencie, w tym również faktury od podwykonawców, to zmiana sposobu opodatkowania na ryczałt nie musi być już aż tak opłacalna, jak mogłoby się to wydawać. 

Niedługo na blogu pojawi się więcej wpisów na tematy dotyczące podatków w nieruchomościach oraz podatków w związku z restrukturyzacją prowadzonych działalności. 

***

Jeśli po tym krótkim tekście pojawiły Ci się jakieś dodatkowe pytania i chciałbyś albo chciałabyś skorzystać z mojej pomocy lub po prostu o coś dopytać, pisz śmiało – nina@bartosiewiczkancelaria.pl 

WIĘCEJ ARTYKUŁÓW